各区、县（市）****（管委会）、各有关单位：

为进一步统一我市拆迁安置房建设标准，切实提高拆迁安置房品质，有效改善回迁安置群众住房条件，进一步增强人民群众的获得感和****感，促进社会和谐稳定，特制定《关于进一步提升杭州市拆迁安置房建设品质的指导意见》，现予印发，请遵照执行。

杭州市主城区城中村改造五年攻坚行动领导小组办公室

2018年7月16日

附件：

为深入推进城中村改造工作,全面提升拆迁安置房建设品质，改善回迁安置群众居住条件，进一步增强人民群众的获得感和****感，促进社会和谐稳定，打造“美丽”杭州和“两美”浙江示范区，加快建设独特韵味别样精彩的世界名城，依据相关法律法规，结合我市实际情况，特制定本指导意见。

一、主要目标

围绕“新建项目建设品质达到中等偏上商品房水平”总体要求，着力打造“居住舒适、配套完善、生活便利、环境优美、管理有序”的拆迁安置新型社区，实现与城市整体环境和功能的无缝对接与融合。

二、总体要求

1、坚持以人为本。充分尊重回迁安置群众的居住需求，按照“绿色、舒适、美观、便捷、智慧”的要求，从项目设计、立面造型、公共空间、绿化景观、设施设备、长效管理等方面全面提升拆迁安置房项目建设品质。

2、提升设计标准。坚持和强化设计引领，将优化设计作为提升拆迁安置房建设品质的关键抓手。既要充分考虑入住人群的需求和居住习惯，又要积极与中等偏上商品房的设计相接轨；既要关注整体设计提升，又要突出关键节点设计。

3、强化质量保障。牢固树立“质量为本”的理念，严格履行法定的项目建设程序，严把参建单位准入关。进一步完善工程质量管理****和责任体系，全面落实主体的质量责任，强化建设单位质量首要责任、项目负责人质量终身责任。提升创新能力，积极稳妥地采用新技术、新材料和新工艺，新建建筑应严格按照《杭州市绿色建筑专项规划》确定的星级标准建设，探索实践拆迁安置房全过程代建等建设模式。

4、倡导系统提升。既要提高拆迁安置房小区硬件品质，又要同步提升后期物业管理、社区管理等长效管理水平，切实防止因管理水平跟不上硬件品质而产生“高楼大厦型城中村”。

三、重点把控的建设内容

（一）优化规划设计

1、规划布局：各区、县（市）****（管委会）及相关市级建设主体应认真组织《城中村改造“一区一规划”》实施，优先落实规划明确的拆迁安置房和配套设施项目，在拆迁安置房实施时根据区域传统文化、风俗习惯等科学设计安置房布局和户型。

2、总平面设计：在满足住宅经济适用的基础上，要注重安全性、使用性、耐久性、环保性能等，满足采光、通风、日照、卫生及后期使用管理等要求，合理安排住房和景观空间，力求创造较高的居住生活舒适度。平面布局应注重流线设计，原则上应做到人车分流，并合理配置足够的室内外公共活动空间及老年人、****活动场地。

3、配套用房及设施：应充分考虑居民风俗习惯等独特需求，在现行配套设施标准基础上适当提高配套公建面积作为公共****场所。电梯、垃圾分类收集点（垃圾容器间）、变配电间、电信和数字电视交接间、水泵房及消防控制室、煤气调压站、电瓶车停放点等公共及基本生活设施、设备，应在现行规范基础上适当予以提升。

4、户型及层高：要充分考虑回迁安置群众的居住生活习惯，合理设计户型及户型配比，做到功能分区明确合理，洁污分离，动静分离，原则上应做到全明设计。建筑面积110平方米（含）以上户型的主卧开间原则上不小于3.4米，起居室（厅）开间不小于3.9米。实施建筑工业化的项目标准楼层层高不低于2.9米，条件允许的项目可适当提高。除设置配套用房外，原则上其它高层或小高层住宅均应设置架空层。架空层层高不宜低于4.2米，条件允许的项目可适当提高。

5、车位设置：机动车位及公共停车位按照《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（2015年6月修订）》配置，并按规定要求预留充电桩设置条件。非机动车在架空层或地下车库就近设置集中停放点，配建电瓶车限时充电设施。

（二）优化室外景观与绿化

1、景观绿化设计应与建筑总平和相关专业统筹设计，根据整体布局设计景观微地形，搭配适当高度的植被，做到高低有度、错落有致、移步换景，适当配种乔木点缀。植物种类的选择应选取适宜本地气候和土质条件，生命力强、维护成本低的乔木、灌木和花草，并充分考虑色彩、形状以及季节性。

2、小区景观应充分考虑功能性，合理布置座椅、景亭、廊架、小品、广场等，并配设一定数量的活动场地及健身器材等设施。景观与道路、架空层交界处，应考虑有组织排水，防止雨水倒灌。

3、景观绿化建设标准（含铺装、景亭、廊架、路灯、健身器材等内容）不低于500元/平方米。

（三）突出外立面打造

1、外立面风格及构造：外立面风格应尊重地域历史，体现居住文化和反映时代精神；造型应简约美观，比例、尺度适当，色彩和谐并与周围环境协调。外墙宜设置防止装饰层脱落的外凸腰线等相关措施，并通过竖向与横向线条设计，加强立面层次感与立体感，丰富立面效果。

2、外墙材料及保温：主楼外墙面层材料应经久耐用、美观防水，具有良好抗裂和抗污性能；应采用中高档幻石漆（包括幻彩漆、真石漆等）或同档次的弹性涂料，不应采用硬质面砖；裙房及住宅底层部分外墙应采用与主楼立面色调相匹配的花岗岩等干挂装饰。积极推广外墙复合保温，严格控制外墙外保温厚度，采用无机轻集料砂浆保温系统应符合有关规定，不应采用膨胀珍珠岩类等易受潮膨胀的保温材料，防止保温系统开裂、渗漏、脱落等质量通病。

3、空调外机及设备平台：空调外机及设备平台位置应尽量靠近窗洞口设置，便于安装维护，并宜选用彩色铝合金（粉末喷涂型）百叶对平台进行装饰；****需满足安装及使用要求，建筑面积120平方米（含）以上户型宜设置一处安放****空调的设备平台；采用空气源热泵热水器的，设备平台面积应适当增加。

（四）突出公共空间打造

1、入口：主入口形象应具有仪式感，并兼顾安全管理功能，配置门卫、消控、快递收发等辅助功能，人行路面宜采用花岗岩、仿生态石等铺装点缀。单元出入口、无障碍坡道、自行车坡道应采用防滑材料或防滑处理。

2、门厅：门厅应实施精装修，首层门厅装修标准不低于1500元/平方米，标准层及地下室门厅装修标准不低于1000元/平方米；地面应采用防滑抛光砖或石材铺贴，墙面应采用抛光砖饰面，顶棚应设吊顶或白色乳胶漆饰面，地下室门厅顶棚应选用易维修、防霉材料，电梯门套应采用花岗岩或大理石门套。

3、架空层：架空层地面应结合使用功能合理选择相应的铺贴材料，吊顶应选用易维修、防霉材料。各类经过架空层的管道管线应采用合适方式隐蔽。信报箱宜设置在架空层，采用嵌墙式，不锈钢材质。

4、地下车库：地下车库地坪应采用耐磨环氧地坪漆或金刚砂，应配备相应的交通标志指示牌、警示牌等交通标志，并做路面交通分区设计。地下车库出入口应设置防雨水设施并与室外景观设计相结合，地面应采用防滑降噪处理。

（五）注重配套设施建设

坚持“规划先行、配套同步，立足当前、兼顾长远，先行建设、提前竣工”的原则，提前编制拆迁安置房项目配套设施建设规划、计划，与拆迁安置房项目同步建设道路、教育、医疗、商业、社区****、居家养老、文体、环卫、公交、消防等配套设施，并力争做到与拆迁安置房同步交付使用。

（六）注重其他设施设备

1、电梯：电梯应选择在杭州具有一定保有量的知名品牌，满足五方通话、****联网、消防和担架等要求。单台载重量宜不小于1000公斤，轿厢高度不低于2.4米。电梯运行噪音治理应满足《民用建筑设计隔声规范》的要求。

2、门禁系统：小区周界安装电子围栏等********系统，内部主要通道、出入口安装星光级************系统，各类安防及民生系统****应满足接入****系统要求。单元门应统一安装人像、刷卡一体化联网门禁系统。楼宇对讲系统应采用彩色数字可视对讲机。停车库管理系统应采用非接触式感应卡控制或****识别系统。住宅室内应配备有与小区****中心直连的紧急按钮和对讲系统。

3、门窗：外窗应采用断桥隔热窗、中空安全玻璃，并符合节能要求，阳台门材质同外窗。

（七）注重后期管理

1、形成管理合力。充分发挥党的政治优势和组织优势，进一步提高党组织领导下的社区治理能力和水平，构建街道社区党组织领导下的社区居委会、业委会和物业企业三方联动****机制，强化街道、社区、业委会、物业企业、建设单位等各方主体责任，形成权责明确、关系顺畅的工作机制，切实提升后期物业长效管理水平。

2、建立信用评价体系。物业管理主管部门要重点加强拆迁安置房物业管理****单位信用评价和监督管理，探索建立物业淘汰机制和黑名单****；鼓励和引导业委会择优选聘品牌物业企业对拆迁安置房小区实施专业化管理，适当提高物业管理费用，逐步缩小拆迁安置房小区和商品住宅小区在软件管理方面的差距。

四、保障措施

（一）落实各方责任

各区、县（市）****（管委会）要高度重视，将拆迁安置房建设品质提升作为打造“美丽”杭州和“两美”浙江示范区、加快建设独特韵味别样精彩的世界名城的重要工作来抓，做好拆迁安置房规划、建设、管理和****等各项统筹落实工作；各建设主体要加强组织领导，将提升拆迁安置房品质贯穿于工程建设选址论证、勘测设计、招标采购、建安施工、工程监理和竣工验收全过程；各相关职能部门要按照各自工作职责加强对拆迁安置房的审批、建设和后续管理的日常监督。

（二）加强过程监管

推行“民主促民生”和“阳光建设”工作机制，在户型设计、景观及公共部位装修等设计阶段、建设施工阶段等重要环节，充分听取回迁安置对象所在社区的代表的意见建议，支持其参与监督。加强设计市场、建筑市场的监管，督促各方建设主体严把工程质量关，进一步强化质量责任追究。工程质量安全监督机构要加大对拆迁安置房的质量安全的监督检查，采用物联网等新技术实施远程****管理。

（三）创新建设模式

按照“****主导、社会参与、专业运作、提升品质”要求，鼓励具有二级及以上房地产资质的企业作为代建单位参与拆迁安置房建设，并由普通项目代建向房产企业实施全过程代建开发新模式转变；鼓励采用EPC、全过程咨询模式。

（四）落实长效管理

属地****应落实街道、社区进一步加大相关法律法规的宣传力度，强化居民主人翁意识和家园观念，提高回迁安置群众共建共享美好家园的自觉性和参与感。属地街道、社区、物业企业应加大日常巡查，对小区内各类********行为及时予以纠正，特别要加强装修阶段物业巡查，坚决制止野蛮装修，防止建筑结构损伤。物业管理主管部门要切实加大对拆迁安置房小区物业管理的****和指导。 

五、其他

本意见实施之日起，全市范围内尚未取得可行性研究批复（含模拟审批意见）的拆迁安置房项目，应按本指导意见实施；已取得可行性研究批复（含模拟审批意见）的拆迁安置房项目可参照执行，在与审批内容无直接关联的方面予以提升。